关于项目清算报告核准前土地增值税如何申报的探讨
时间：2023-03-22 09:56:36
房地产公司项目满足土地增值税清算条件将清算报告递交后，按规定各地主管税务机关会有一定的审核期。那么在审核期间发生的销售收入如何缴纳土地增值税呢？我们了解到目前普遍采取的申报方式有两种，本文针对这两种方式做简单的探讨。
方式一：停止预缴，直接采用报告数据计算申报
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。”
因此依据此条规定，许多企业采用已上报的清算报告数计算单位建筑面积成本费用乘以当期销售收入对应的面积，计算得出应缴纳的土地增值税。
在我们实际工作中，针对这种计算方式曾有企业咨询问题：在计算单位建筑面积成本费用时，是否包含与转让房地产有关的税金呢？
关于这一问题，在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条土地增值税的扣除项目第（一）条规定应包含“与转让房地产有关税金”。但清算报告中的成本中包含的是项目已清算部分的税金，所以若直接采用文件中规定的“清算时的扣除项目总金额”计算单位建筑面积成本费用，此种方式结果并不准确，会使得单位建筑面积成本费用数比实际要小，使得纳税人多缴税。
《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）附件2《土地增值税税源明细表》填表说明第五条第6项规定：“第 7 栏“单位成本费用”。单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积。公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。”
我们也查到深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）第七章 清算后尾盘管理第三十一条对此也有明确规定：“清算后尾盘申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总可售建筑面积。”
方式二：继续预缴，直至税务机关核准增值率
在实际工作中，关于“报告递交后，税务事项通知书下达前”这一段时间内取得的销售收入如何缴纳土地增值税并未有明确的规定，因此部分企业认为清算报告中的数据未经税务机关审核，以此数据为基础计算出的单位建筑面积成本数据存在一定纳税风险，因此请示主管税务机关后被允许继续以预缴的方式缴纳土地增值税，直至主管税务机核准项目增值率。
以上是本次关于税务事项通知书下达前取得的销售收入应如何缴纳土地增值税的探讨，我们建议企业在申报前先行咨询主管税务机关，从而降低税务风险。
关于作者：
张浩
联系方式：18522103207
方式一：停止预缴，直接采用报告数据计算申报
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第八条规定：“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。”
因此依据此条规定，许多企业采用已上报的清算报告数计算单位建筑面积成本费用乘以当期销售收入对应的面积，计算得出应缴纳的土地增值税。
在我们实际工作中，针对这种计算方式曾有企业咨询问题：在计算单位建筑面积成本费用时，是否包含与转让房地产有关的税金呢？
关于这一问题，在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条土地增值税的扣除项目第（一）条规定应包含“与转让房地产有关税金”。但清算报告中的成本中包含的是项目已清算部分的税金，所以若直接采用文件中规定的“清算时的扣除项目总金额”计算单位建筑面积成本费用，此种方式结果并不准确，会使得单位建筑面积成本费用数比实际要小，使得纳税人多缴税。
《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第9号）附件2《土地增值税税源明细表》填表说明第五条第6项规定：“第 7 栏“单位成本费用”。单位成本费用=清算申报时或清算审核确定的扣除项目金额÷清算的总已售面积。公式中的“扣除项目金额”不包括清算时扣除的“与转让房地产有关的税金”。”
我们也查到深圳市税务局关于发布《土地增值税征管工作规程》的公告（国家税务总局深圳市税务局公告2019年第8号）第七章 清算后尾盘管理第三十一条对此也有明确规定：“清算后尾盘申报时，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)乘以清算后转让的面积再加上清算后转让时缴纳的与转让房地产有关的税金计算。单位建筑面积成本费用(不含与转让房地产有关的税金)=房地产开发项目总扣除项目金额(不含与转让房地产有关的税金)÷房地产开发项目的总可售建筑面积。”
方式二：继续预缴，直至税务机关核准增值率
在实际工作中，关于“报告递交后，税务事项通知书下达前”这一段时间内取得的销售收入如何缴纳土地增值税并未有明确的规定，因此部分企业认为清算报告中的数据未经税务机关审核，以此数据为基础计算出的单位建筑面积成本数据存在一定纳税风险，因此请示主管税务机关后被允许继续以预缴的方式缴纳土地增值税，直至主管税务机核准项目增值率。
以上是本次关于税务事项通知书下达前取得的销售收入应如何缴纳土地增值税的探讨，我们建议企业在申报前先行咨询主管税务机关，从而降低税务风险。
关于作者：
张浩
联系方式：18522103207